2019 villes dans lesquelles investir: découvrez notre méthodologie – Robe d’un soir de caftan

Notre liste exclusive de villes dans lesquelles investir est basée sur un ensemble d’indicateurs et de données. Ici, nous vous proposons notre méthodologie détaillée.

Pour créer notre liste de villes à investir, nous avons sélectionné les 35 plus grandes villes de France. Dans ces villes, nous avons ajouté les 15 plus grandes villes bénéficiant du système fiscal de Denormandie, qui ne faisaient pas déjà partie du premier groupe de 35 villes (dont 4 sont également éligibles pour ce système). Nous avons ensuite présenté à ces villes un ensemble d’indicateurs répartis dans cinq catégories principales: dynamique, achats, crédit-bail, rentabilité et structure du marché.

Pour chacune de ces catégories, nous avons défini 2 à 4 critères, basés sur un ensemble de données provenant de sources officielles, que nous avons noté chaque fois à partir de 20. Sur la base de ces critères, nous avons créé 4 diagrammes. La liste "Générale" des 50 villes, la liste "Nouvelle" des 35 villes éligibles au programme Pinel, la liste "Vieux Denormandia" des 19 villes éligibles au programme Denormandie et la liste " Vieux "des 31 villes non éligibles à l'appareil. Pour chacun de ces graphiques, nous avons pondéré et sélectionné nos critères afin de répondre au mieux à la question d'investissement. Cela donne une note générale de 20. Voir la liste complète des critères et des données utilisés dans la conception en ligne ci-dessous.

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Procédé de calcul

Chacune de nos catégories comprend 2 à 4 critères. Pour permettre l'addition, tous nos critères ont été réduits à un score compris entre 10 et 20 (20 pour la valeur maximale de la série, 10 pour la valeur minimale et une notation proportionnelle pour les autres valeurs). Parfois, nous avons exclu de l’échelle de calcul certaines valeurs extrêmes qui pourraient fausser la notation. Au cas par cas, nous avons pu sélectionner une échelle linéaire ou semi-logarithmique, telle que définie par le Figaro Immobilier, en fonction des distorsions identifiées dans chaque critère (notamment les effets de taille). Enfin, nous avons apporté quelques corrections concernant les effets de seuil afin de ne pas trop désavantager certaines villes.

Dans chaque classement, le score total a été calculé en utilisant la moyenne des scores pondérés des critères utilisés. La liste "générale" utilise tous les indicateurs, avec une pondération soulignant les effets dus à la dynamique démographique de la ville. Les trois autres diagrammes excluent du calcul les critères non pertinents (exemple: nous n'avons pas pris en compte les critères "anciens" pour la liste des villes à investir dans les nouveaux) et une pondération moins dynamique de la dynamique et plus fortement note les critères pour le type d'investissement en question uniquement dans le classement global.

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Enfin, en cas d'indisponibilité de certaines données en raison de l'absence d'un marché suffisamment développé (exemple: prix dans les nouvelles pour certaines villes où le nombre de programmes immobiliers est trop bas), nous avons décidé d'appliquer le score minimum (10) aux villes concernées.

Liste, composition et conception des indicateurs par catégories

dynamique

* Dynamisme Démographie (classement général: coef 3. Plus de gagnants: coef 2): Évolution (en chiffres absolus) de la population de la ville de plus de 5 ans (population légale en vigueur au 1er janvier 2019 comparée à la population légale) 2011). Source: INSEE (fichiers de population légale).

* Dynamique de l'emploi (Classement général: Coef 2. Autres gagnants: Coef 1): Evolution (en termes absolus) du nombre d'emplois dans la ville sur 5 ans (2015 vs 2010). Source: INSEE (Statistiques locales – Marché du travail)

* Dynamique de la population étudiante (classement général: coefficient 2. Autre classement: coefficient 1): évolution (en termes absolus) du nombre d'étudiants dans la ville sur une période de 5 ans (année universitaire 2016-2017 par rapport à l'année universitaire 2011) – 2012). Source: Ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation (inscription des étudiants dans les collèges et les établissements de formation).

achat

* Prix au m² en neuf (total et neuf: Coef 1, manquant dans les anciennes tables): prix médian au m² pour les nouveaux appartements en ville en 2018. Plus le prix est bas, plus nous lui gardons facilement l'accès à l'investissement, et toujours plus la ville est appréciée. En raison du faible nombre de transactions, nous ne pouvons pas afficher ces prix pour certaines villes. Sources: Pour les villes de la région parisienne notaires du Grand Paris (base ADSN-BIEN). Notaire de France pour la ville en dehors de la région parisienne (base de données PERVAL)

* Prix au m² dans l'ancien (classement total et ancien: Coef 1, manquant dans la liste des nouveautés): prix médian au m² pour les anciens appartements en 2018. Plus le prix est bas, plus nous considérons la facilité d'accès à l'investissement , et plus la ville est appréciée. Pour les villes de la région parisienne hors de Paris, la valeur affichée est la moyenne des prix standardisés pour les quatre trimestres de 2018. Pour Paris, la valeur affichée est la moyenne des prix sous-jacents aux indices Notaires – INSEE publiés lors de chaque conférence. Sources: Pour les villes de la région parisienne notaires du Grand Paris (base ADSN-BIEN). Notaire de France pour la ville en dehors de la région parisienne (base de données PERVAL)

crédit-bail

* Loyer moyen d'un studio (coef 1): loyer moyen d'un studio au m² dans la ville en 2018 (coefficient de représentativité compris entre 10% et plus de 50% selon les villes). Source: Base Clamour

* Evolution du loyer moyen d'un studio (coef. 0.5): Evolution du loyer moyen d'un studio (prix au m²) dans la ville entre 2017 et 2018. Source: base Clameur

Loyer moyen d'un appartement de 2 pièces (Coef 1): loyer moyen d'un appartement de 2 pièces par mètre carré dans la ville au cours de l'année civile 2018 (coefficient de représentativité compris entre 10% et plus de 50% selon les villes). Source: base de bruit

Evolution du loyer moyen d'un appartement de deux pièces (coefficient 0,5): Evolution du loyer moyen d'un appartement de deux pièces (prix au mètre carré) dans la ville entre 2017 et 2018. Source: base Clameur

rendement

* Performance dans les neuf pays (classement total: coef.1 Nouveaux résultats: coef.2 non inclus dans les anciens tableaux): Pour les villes éligibles au dispositif Pinel, nous avons le retour dans la ville dans le Année 2018, pour un appartement de 43m² (taille moyenne d'un logement en france) calculé selon la formule suivante: loyer annuel moyen au m² divisé par le prix médian du bien dans le logement neuf. Les loyers ont été calculés en fonction des plafonds de Pinel selon les règles applicables. Les prix des produits de base ont été calculés en tenant compte d'une réduction d'impôt de 18%, ce qui correspond à une période d'engagement de 9 ans.

Pour les villes non éligibles, nous n'avons pas calculé les rendements dans les neuf pays et appliqué le score minimum. Sources: informations légales, service-public.fr; Prix: pour les villes de la région parisienne, notaires du grand Paris (base de données ADSN-BIEN). Pour les villes hors de la région parisienne Notaire de France (base de données PERVAL); Taille moyenne d'un appartement en France: FPI.

* Réalisation dans l'ancien (classement total: coef.1. Ancien gagnant: coef.2. Absent dans la liste des neuf): Pour ce critère, nous avons calculé le taux de rendement de la ville en 2018 pour un appartement de 43m² (taille moyenne d'un appartement en France) selon la formule suivante: Loyer annuel moyen au m² divisé par le prix médian du bien dans le nouveau. Pour les villes éligibles au programme denormandia, les loyers ont été calculés conformément aux limites maximales normalement applicables pour denormandia. Les prix des biens ont été calculés sur la base d’une réduction d’impôts de 18%, ce qui correspond à une période d’engagement de 9 ans, et d’un investissement en travaux de reconversion de 25% du coût total du projet (obligation légale).

Pour les villes non éligibles, les loyers sont les loyers moyens enregistrés dans la ville pour l'année civile 2018. Les prix des marchandises sont les observés.

Pour les deux anciens graphiques, nous avons comparé uniquement les villes actuelles pour déterminer les échelles de classement, dont une fluctuation par rapport au classement général dans lequel toutes les villes ont été comparées, quelle que soit leur méthode de calcul. Sources: informations légales, service-public.fr; Prix: pour les villes de la région parisienne, notaires du grand Paris (base de données ADSN-BIEN). Pour les villes hors de la région parisienne Notaire de France (base de données PERVAL); Taille moyenne d'un appartement en France: FPI; Loyer moyen: Base Clamerur.

la structure du marché

* Proportion d'investisseurs parmi les neuf (Classement général et neuf: Coef 1. Non inclus dans les anciens graphiques): part des ventes aux investisseurs parmi les nouveaux en 2018 dans la communauté d'agglomération, la métropole, la communauté urbaine ou l'agglomération urbaine. En raison du faible nombre de transactions, nous ne pouvons pas afficher cet indicateur pour certaines villes. Source: REIT (Association des promoteurs immobiliers)

* Revenu disponible (Coef 2): niveau de vie médian (€) 2015 pour la ville. Le niveau de vie est le revenu disponible du ménage divisé par le nombre d'unités de consommation. Source: INSEE (base de données statistiques locales)

* Montant des taxes (coef 1): Calcul du montant potentiel des taxes dans une ville par m² pour un studio sur la base du taux de taxe établi dans la ville en 2018, à 50% du loyer moyen par m² dans la ville en 2018 (l ' Le taux d'imposition foncière s'applique à 50% de la valeur locative du bien, estimée par les autorités et pouvant différer de la valeur locative enregistrée). Nous avons évalué les montants calculés les plus bas. Sources: Taux d’imposition de base: fichier du recensement des contrôles de la fiscalité directe locale (Ministère de l’économie et des finances); Loyer moyen: base clameur.

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