La Cour de cassation confirme la condamnation du locataire! Par l'avocat Xavier Demeuzoy. – A louer de kaftan

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Unreleased! Dans un récent arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation vient de confirmer la jurisprudence particulièrement dure en matière de sanctions pour sous-location illégale d'un type de logement Airbnb meublé à court terme.

La troisième chambre civile a ainsi confirmé la sanction en vertu de laquelle le propriétaire du logement et le propriétaire ont le droit d'exiger le remboursement des montants perçus par son locataire.

Cette jurisprudence en faveur des propriétaires renforce le durcissement des sanctions à l'encontre des contrevenants en matière de réglementation des contrats de location d'Airbnb.

Etat actuel de la réglementation et des droits des donateurs.

La pratique de la location à court terme devient de plus en plus courante en raison de la popularité des plateformes de location saisonnière. Attirés par cette source d’enrichissement, de nombreux locataires ont commencé cette activité en sous-louant leur appartement au tourisme meublé. Cependant, cette activité est soumise à des règles qui doivent être respectées sous peine du locataire afin de subir de lourdes pénalités. En ce sens, cette affaire sans précédent regroupe les éventuelles réclamations des propriétaires en cas de sous-location au mépris des droits du propriétaire.

Mon locataire peut-il sous-louer mon appartement?

Sur ce point, la situation juridique est particulièrement claire: un locataire peut sous-louer son appartement sur une plate-forme Airbnb, à condition d'avoir préalablement obtenu le consentement écrit de son propriétaire (article 8 de la loi). du 6 juillet 1989).

La sous-location est, bien entendu, la mise à disposition partielle ou totale de l'appartement loué ou meublé par le locataire contre indemnité financière.

Cette demande d'autorisation préalable doit également respecter un formalisme particulier, puisqu'elle doit être adressée au propriétaire par huissier ou par lettre recommandée, en indiquant notamment la durée et le loyer réclamés au titre du contrat de sous-location. Ce loyer ne peut en aucun cas dépasser le loyer payé par le locataire principal et le montant total généré par les locations de type Airbnb ne peut excéder le loyer mensuel.

Quel est le risque pour mon locataire s'il loue sans ma permission?

En l'absence du consentement écrit exprès du propriétaire, le locataire, qui, par définition, sous-loue sur une plateforme Airbnb, commet une infraction pénale et fait face à de graves conséquences en cas d'action en justice.

Dans ce cas, le propriétaire du tribunal d'instance du lieu où se trouve l'appartement engage une procédure d'expulsion à son encontre et demande en plus des dommages et intérêts et le remboursement du sous-bail qu'il a reçu.

Sur ce deuxième point en particulier, la jurisprudence de la Cour de cassation du 12 septembre 2019 revêt une importance particulière.

En fait, cette décision confirme l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris du 5 juin 2018, dans lequel elle ordonnait à certains locataires de rembourser les baux de sous-location de plus de 28 000 € sur la base de l’adhésion en vertu de l’article 546 du Code civil.

Un recours a été formé contre cette décision, qui a été rejetée par la troisième division civile. Il est également important de s'assurer que " Les loyers perçus par le locataire sont des fruits civils appartenant au propriétaire au moment de l’adhésion. ».

Cette décision consolide ainsi l'application de cette base juridique innovante dans ce type de cas, l'accession de la population civile, au grand avantage des propriétaires.

Que dit la jurisprudence?

En plus de cette dernière jurisprudence décisive, il existe depuis quelques années un mouvement jurisprudentiel qui criminalise constamment la sous-location irrégulière.

Le 6 avril 2016, le tribunal de district du 5e arrondissement a pris une première décision condamnant le locataire à une indemnité de 5 000 EUR pour préjudice personnel, conformément à l'article 700, à hauteur de 2 500 EUR, en plus de la sous-location illégale via une plate-forme Internet.

Une décision récente du tribunal de grande instance de Paris du 24 octobre 2018 a confirmé cette démarche sur la base de la restitution des fruits et a condamné le locataire au remboursement intégral du montant de la sous-location illégale jusqu'à 46 000 euros!

Que dois-je faire pour convaincre mes sous-locataires?

Pour obtenir la condamnation éventuelle de sous-locations illégales, le propriétaire doit nécessairement se protéger contre toute preuve afin que l'infraction du locataire soit reconnue.

Pour ce faire, le premier réflexe est de rejoindre un avocat qui fait une déclaration de l'huissier de justice au sujet de l'annonce publiée sur la plateforme Airbnb. Cette constatation, confirmée par des captures d'écran sur Internet, vise à prouver les éléments essentiels, à savoir l'annonce, mais aussi les commentaires des clients, le prix des nuitées ou les périodes de disponibilité.

Cette observation en ligne peut également être confirmée en rendant visite à l'huissier dans les locaux loués pour justifier que la publicité et l'appartement sont identiques et peuvent indiquer la présence de sous-locataires de touristes.

Il est également possible de déposer une demande de nomination d'un huissier de justice en tant que président du tribunal de district dans les locaux de l'appartement en question. A l'issue de cette requête, le président émet une ordonnance lui enjoignant de désigner un huissier de justice et de désigner ses missions.

Bien que ces deux approches coûtent cher, contrairement aux captures d'écran du propriétaire, elles sont essentielles pour garantir la fiabilité du rapport sur Internet et, partant, pour garantir son authenticité dans les procédures du Tribunal Internet.

Après détermination de l'huissier, le propriétaire attribue au locataire, en violation du lieu de l'appartement loué, le remboursement des frais de fruits civils résultant de la sous-location illicite et éventuellement d'une indemnisation pour préjudice moral et / ou financier.

Il convient toutefois de souligner que le locataire peut former un mémoire en défense même si les conclusions ne fournissent pas une preuve suffisante de sous-location illégale. Bien que cette jurisprudence confirme que le propriétaire a le droit de réclamer les sommes récupérées par son locataire à la suite de l’accession du fruit civil, la sanction est laissée à la discrétion du juge.

En résumé, cette juridiction sans précédent, aux conséquences financières particulièrement graves, devrait décourager les locataires de conclure ou de continuer des baux sans l’approbation de leur propriétaire.

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